Un local se visite en général deux fois : une fois pour savoir s'il plaît, une fois pour savoir ce qu'il coûtera. La seconde visite est souvent sautée, et c'est là que les mauvaises surprises se logent. Un local qui reçoit du public est un établissement recevant du public, et ses travaux passent par une autorisation déposée et instruite avant d'être engagés.
Les sept points de la visite
01 L'accès depuis la voirie
Partez du trottoir et marchez jusqu'à la porte. Notez chaque marche, chaque ressaut, la pente du cheminement et sa largeur. Regardez qui est propriétaire de ce qui se trouve entre la rue et votre porte.
Un ressaut se rattrape avec un seuil ou une rampe. Une marche franche en pleine largeur est un tout autre chantier, et si elle se trouve sur une partie commune ou sur le domaine public, la décision ne vous appartient même pas.
02 La porte d'entrée
Mesurez le passage utile, porte ouverte, d'un montant à l'autre. Regardez le sens d'ouverture, la présence d'un sas, et l'espace libre de part et d'autre pour manœuvrer un fauteuil.
Le repère courant est de 0,83 m de passage utile, ce que donne une porte de 0,90 m. En dessous, c'est un élargissement, donc une reprise de la maçonnerie ou de la menuiserie, et souvent de la façade.
03 Les circulations intérieures
Suivez le trajet d'un visiteur depuis l'entrée jusqu'au poste où vous le recevrez. Mesurez la largeur des couloirs, repérez les portes intermédiaires, les changements de niveau et les angles serrés.
Le repère est de 1,20 m de large en circulation, avec un espace de manœuvre de 1,50 m de diamètre là où il faut tourner. Un couloir trop étroit se règle en déplaçant une cloison, ce qui déplace aussi l'électricité et parfois la ventilation.
04 Les sanitaires
Comptez les cabinets, mesurez le plus grand, et regardez où arrivent les évacuations. Demandez si les sanitaires sont ouverts aux visiteurs ou réservés au personnel.
Dès que des sanitaires sont mis à disposition du public, l'un d'eux doit être adapté, avec un espace de manœuvre libre. Créer ce cabinet là où il n'y en a pas suppose de reprendre les évacuations, et c'est le poste qui surprend le plus dans un budget.
05 Le niveau et les étages
Notez à quel niveau se trouve chaque fonction que vous recevrez du public, et si un ascenseur dessert ce niveau. Regardez la cage d'escalier, sa largeur et son état.
Une activité recevant du public à l'étage sans ascenseur ouvre une question d'accessibilité qui ne se règle pas toujours par des travaux. Une dérogation existe, elle s'instruit avec le dossier et elle se motive. Elle ne se présume pas au moment de signer.
06 La sécurité et l'évacuation
Repérez les issues, leur nombre et leur débouché. Regardez si les portes s'ouvrent dans le sens de la sortie, et si un désenfumage existe. Estimez le nombre de personnes que vous accueillerez simultanément.
L'effectif reçu détermine le classement du local et les exigences qui vont avec. Une seule issue peut suffire pour un petit effectif, mais c'est le classement qui tranche, et il se calcule avant de signer, pas après.
07 Ce que dit le bail
Demandez qui prend en charge les travaux de mise en conformité, ce que couvre l'état des lieux, et si le bailleur autorise les modifications que vous envisagez. Demandez le règlement de copropriété quand il y en a un.
La mise en conformité d'un local repris est fréquemment à la charge du preneur, et elle se négocie mieux avant la signature qu'après. Une clause qui interdit de toucher aux parties communes peut rendre impossible la seule solution d'accès praticable.
Quatre documents à demander pendant la visite
Ils se demandent plus facilement avant de signer qu'après, et ils évitent de payer un relevé pour reconstituer ce qui existait déjà.
- Les plans du local, cotés si le bailleur les a, et le règlement de copropriété
- Le classement du local en établissement recevant du public, et sa catégorie, si l'activité précédente en relevait
- Les dernières attestations de contrôle, électricité et sécurité incendie en particulier
- Ce qui a été déposé en mairie pour les travaux précédents, et ce qui a été accordé
Questions fréquentes
- Peut-on obtenir une dérogation à l'accessibilité ?
- Oui, quand les travaux sont impossibles ou disproportionnés, ou quand la copropriété s'y oppose. Elle se demande dans le dossier.
- Qui paie les travaux de mise en conformité, le bailleur ou le preneur ?
- Cela dépend du bail. La mise en conformité revient souvent au preneur, parce qu'elle découle de son activité.
- Deux locaux se valent sur le papier, comment les départager ?
- Par le coût de leur mise en conformité, le poste où deux locaux comparables divergent le plus.
Pour aller plus loin : le dossier d'autorisation de travaux ou les réalisations.